События недели Новостная лента

Возможные риски заемщиков при ипотечном кредитовании

Покупка жилья при помощи банковского кредита – это достаточно серьезное решение. И каждый заемщик, перед тем как его принять, должен тщательно обдумать все «за» и «против», рассмотреть вероятные опасности будущих многолетних долгов, четко обосновать для себя необходимость такого шага. Тем не менее, при правильном и взвешенном подходе, ипотека является всего лишь инструментом для улучшения своих жилищных условий, которым уже воспользовались очень многие россияне.
По мнению экспертов, заемщик больше всего страшится неизвестности: он не имеет опыта и поэтому не понимает всей процедуры приобретения недвижимости в кредит. Действительно, когда вы первый раз ищете в Интернете информацию по кредитам, изучаете различные банковские программы, сначала все они кажутся вам примерно одинаковыми, а процентные ставки – неоправданно высокими. Вы начинаете просчитывать переплаты по процентам и серьезно задумываетесь. А так ли вам нужен кредит или все-таки можно ли обойтись без него? Но как можно принять такое решение, не зная всех возможных для вас вариантов.
«Принимая такое серьезное решение, я бы просчитала и продумала все иные варианты решения своего жилищного вопроса. А для этого, никуда не денешься, нужен профильный специалист, который и в ипотеке разбирается, и в городских и федеральных субсидиях понимает, и недвижимость вашу оценит, словом, разберется во всех тонкостях вашей ситуации», – говорит Ирина Забродина, генеральный директор Центра жилищного кредитования. Только после такой консультации, продолжает она, заемщик будет принимать решение о кредите, так как убедится, что все остальные варианты решения вопроса рассмотрены и кредит действительно необходим.

Эксперты отмечают, что сегодня очень многим людям копить деньги сложнее, чем расплачиваться по уже полученному кредиту.

Однако очень многих заемщиков пугает и переплата процентов по кредиту. «Но ждать годы, пока наши процентные ставки сравняются с мировыми, наверное, тоже неразумно. Жизнь у нас одна, и все время ждать улучшений в светлом будущем – это, наверное, не жить полной жизнью сегодня», – говорит Ирина Забродина. – Не сомневайтесь, берите кредит и покупайте жилье. И если процентные ставки будут снижаться, вы всегда сможете перейти на более низкую процентную ставку».

Итак, решение о кредите принято. Какие же риски ждут заемщиков на этапе прохождения самой сделки? Ирина Забродина называет наиболее типичные проблемы.
Неправильная организация самого процесса
Ситуация первая: сначала выбран кредит, а только потом начинаешь думать о том, какую квартиру хотелось бы купить. Здесь не исключен вариант, что такую квартиру, как вы хотите, за эти деньги и не купить вообще. Или по требованиям банка на такую квартиру нужно больше собственных средств. Или… И таких вариантов очень много.
Ситуация обратная: Мы сначала начинаем искать жилье. Вот оно найдено, и, уже отталкиваясь именно от него, мы выбираем банковскую программу. Снова неудача: условия кредитования и процентные ставки по кредиту или требования к подтверждению дохода вас совершенно не устраивают.
Самое оптимальное – это действовать параллельно и согласованно брокеру и риэлтору. Именно тогда вы заранее будете понимать всю процедуру, все траты по сделке и избежите лишних действий, выбирая все время самые оптимальные решения.

Приобретение долей в коммунальной квартире
Если вам повезло и вам удалось найти банк, который выдал кредит на приобретение комнаты в коммунальной квартире, не спешите радоваться. Ваши риски здесь достаточно высоки, так как в случае необходимости продажи залогового имущества для досрочного погашения кредита у вас могут появиться проблемы. Не всегда можно продать доли в коммунальной квартире, так как это напрямую зависит от ваших соседей-сособственников.
Риски долевого строительства
Это один из самых очевидных рисков. Помните, что, заключая кредитный договор и приобретая права требования по долевому строительству, вы совершаете две независимые операции. Да, объект проверен юристами банка и страховой компании, но это не гарантирует вас на все 100% от всех возможных рисков. И если наступят проблемы с получением в собственность новой квартиры, вы будете бороться за свои права – не исключено, что вместе с юристами страховой компании – и продолжать расплачиваться по кредиту.
Несоблюдение сроков при получении кредита
Это одна из самых важных на сегодня проблем. Пока ждали одобрения на квартиру, договор кончился и продавец поднял цену. Или программы в банке изменились за время поиска квартиры. Рассчитывали на одно, а получили в итоге другое.
Риски по взаиморасчетам
Мало кто из заемщиков понимает, что в тот момент, когда он выбрал наконец квартиру и приглашен в срочном порядке завтра утром на внесение аванса в агентство недвижимости, он подписывает для себя все самые важные условия по дальнейшей процедуре всей сделки. И если заемщик не понимает и не видит пока своих рисков, не знает, на что банк может пойти по условиям доступа к ячейке, он рискует попасть в тупиковую ситуацию в день заключения сделки.
Незнание кредитного договора
Очень часто заемщик, найдя в тексте договора строчки с процентными ставками и посмотрев на график платежей, не вчитывается далее внимательно в него. Сделайте это, хотя бы придя домой. Вы должны соблюдать условия этого договора. И то, что вы его невнимательно прочитали, не освобождает вас от ответственности за его неисполнение.
Риски несвоевременных платежей
Помните, что, взяв кредит, вы нарабатываете себе кредитную историю. Положительную или отрицательную – зависит только от вас. Согласитесь, обидно будет в будущем иметь минус в графе «кредитная история» из-за необдуманной небрежности по срокам внесения платежей. Думайте о своей будущей кредитной истории. И обязательно своевременно платите по кредиту. Это будет вам большим плюсом в дальнейшем.
Падение цен
Вы взяли кредит, купили квартиру. И тут цены на квартиры стали падать. Это, пожалуй, самое обидное. Вы выплачиваете долг банку, а квартира уже не стоит вложенных в нее денег. Ничего не поделаешь. В такой ситуации будут находиться все, кто приобрел квартиру на пике цен. Заранее тут ничего рассчитать и предугадать нельзя. Но, может быть, знание того, что глобальная кривая цен на недвижимость с подъемами и провалами в локальных точках все равно движется наверх, даст вам уверенность в правильности принятия вашего решения даже в этой ситуации. Средства, вложенные в недвижимость, – самый надежный ваш капитал.
Возможно ли продать залоговую квартиру?
Можно ли будет поменять квартиру с невыплаченным кредитом или семья обречена жить в ней до полного погашения кредита? Этот вопрос интересует многих. Конечно, квартира находится в залоге у банка, и продать ее без его согласия нельзя. Но если все обстоятельства и условия продажи согласованы с банком, то это возможно. Вы просто должны договориться с покупателем вашей квартиры о схеме взаиморасчетов, по которой он частью своих средств будет рассчитываться с банком, а частью с вами. Если вы при этом приобретаете на кредитные средства другую квартиру, это тоже выполнимо. Такие механизмы пока, конечно, еще сложны в реализации, но вполне возможны.
Риски неполучения налогового вычета на проценты по кредиту
Особенности действующего налогового законодательства таковы, что грамотный продавец, владеющий квартирой менее трех лет, часто пытается занизить в договоре купли-продажи квартиры реальную цену сделки — это позволит ему избежать лишних налогов. Если данная квартира очень Вам приглянулась, и Вы готовы согласиться с предложением покупателя, то следует учитывать, что в дальнейшем Вы рискуете не получить налогового вычета на проценты по кредиту. Ведь банк не станет занижать сумму выданного на покупку жилья кредита, и в результате возникнет явное несоответствие между размером займа и стоимостью недвижимости в договоре.

События недели is powered by

Каталог обзоров