События недели Новостная лента

Где взять доступное жильё для россиян?

По всей стране цены на жильё достигли значительного уровня, во многих регионах рост стоимости квадратного метра продолжается. Всё это приводит к снижению доступности собственного жилья для населения. Статистика подтверждает — за последние годы ухудшились возможности граждан России по улучшению своих условий проживания. По официальным данным, если летом 2005 года стоимость стандартной квартиры площадью 54 кв. м была равна доходу средней семьи из трех человек за 4,3 года, то сейчас этот срок увеличился до 5,3 года. Другая проблема состоит в том, что большая часть жилищного фонда уже морально или физически устарела и нуждается в реконструкции или даже в замене.

По данным Федеральной службы статистики, в 2007 году численность населения России составила 142,2 млн человек. На одного россиянина приходится 21,1 кв. м жилой площади. Чтобы приблизиться по обеспечению жильем к американскому уровню, жилой фонд России должен составлять 9243 млн кв. м. Сегодня он составляет 3002 млн кв. м. Значит, надо построить 6241 кв. м дополнительно. Даже если к 2010 году будет возводиться по 80 млн кв. м в год, то для достижения американского уровня необходимо 78 лет.

Всем известно, что Америка добилась хороших результатов в деле обеспечения жильем своих граждан благодаря развитию ипотечного жилищного кредитования. Россия пошла этим же путем, и в последние годы мы наблюдали ипотечный бум во многих регионах нашей страны. Однако американский ипотечный кризис негативно отразился не только на участниках американского ипотечного рынка. В эпоху глобализации этот кризис притормозит темпы развития и нашей ипотеки, коль скоро мы выбрали американскую модель.

По планам правительства, в 2010 году в России будет выдаваться по 1 млн ипотечных кредитов в год. Сбудутся ли эти прогнозы? На сегодняшний день, по данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), в Москве средняя ставка на ипотечные кредиты на вторичном рынке жилья для заемщиков с официально подтвержденными доходами составляет 10,9% в валюте и 12,4% в рублях.

Из-за нехватки денежных ресурсов у участников ипотечного рынка процентная ставка за пользование ипотечным кредитом достаточно высока и в ближайшее время вряд ли снизится. Напротив, в последнее время ипотечные ставки выросли в среднем на 1%.

Налоговое бремя на работодателей не уменьшается, а это значит, что значительная часть граждан будет и дальше переплачивать банкам за их риски из-за невозможности подтвердить источники своих доходов официальным способом. А это означает, что для этой категории клиентов процентная ставка и впредь будет на 2-3% выше ставок для заемщиков с официально подтвержденными доходами.

Развитие среднего класса происходит очень медленно, а ведь именно представители среднего класса составляют основное ядро ипотечных заемщиков для банков. На сегодняшний день существует большой разрыв между теми, кто нуждается в улучшении жилищных условий (60% граждан), и теми, кто реально может себе это позволить (10-15% населения), в том числе и с помощью ипотеки.
Высокие цены на жилье, которые наблюдаются сейчас практически во всех городах России, отчасти обусловлены тем, что развитие ипотеки способствовало бурному росту платежеспособного спроса на квартиры. Строительный комплекс России, который не восстановил еще темпы строительства нового жилья времен СССР, не может удовлетворить растущий спрос, в том числе и со стороны ипотечных заемщиков.
На сегодняшний день существует дисбаланс в большинстве регионов страны между ценами и качеством жилья. Россияне уже сталкиваются с тем, что реальная стоимость их квартир не соответствует своим потребительским качествам. Таким образом, дальнейший рост спроса без увеличения роста предложения увеличивает цены на морально устаревшее жилье. Именно поэтому мы наблюдаем в последнее время огромный интерес россиян к покупке зарубежной недвижимости, а это означает, что российские покупатели вывозят деньги за рубеж и финансируют экономику чужих стран. Вот как характеризует эту ситуацию народ в анекдоте: «Подсобрал деньжат – хотел купить дачу под Мытищами. Не хватило. Пришлось взять виллу в Испании».
Понятно, что за границей, как правило, покупается уже второй дом. А как решить жилищный вопрос для среднестатистической молодой семьи, желающей жить и работать в России? Рассмотрим возможность решения жилищного вопроса на примере молодоженов, работающих в Москве, и попытаемся подсчитать, когда они смогут позволить себе жить в собственной квартире. Предположим, они хотят приобрести двухкомнатную квартиру общей площадью 54 кв. м в одном из спальных районов Москвы. Стоимость такой квартиры составит примерно 7 млн рублей (280 тыс. долларов США). По статистике средний ежемесячный доход одного человека составляет примерно 23 170 рублей. Если они смогут откладывать по 40% от своих доходов (в сумме – 18 536 руб.), что при нынешних ценах товары и услуги первой необходимости и уровне инфляции весьма затруднительно, то им потребуется более 30 лет, чтобы справить новоселье, при условии, что цены и доходы будут сохраняться на этом уровне.

Предположим, супруги молодые и кредит возьмут на 20 лет, заплатив при этом 10% от первоначальной стоимости квартиры. Ежемесячно они должны выплачивать банку примерно 2400 долларов, соответственно, их доход должен быть около 5000 долларов в месяц. Увы, доходы нашей среднестатистической пары в три раза меньше тех, которые требуются банку. Несложные подсчеты позволяют на конкретном примере увидеть, что уровень цен на жилье и процентные ставки за пользование ипотечным кредитом не позволяют рассчитывать на улучшение жилищных условий большинству наших граждан.
А это означает, что американский пример решения жилищных проблем граждан, возможно, не совсем подходит для нынешней России. Не стоит забывать также об отличиях среднестатистического американца и россиянина. Практически у всех граждан США есть кредитная история, большинство из них являются представителями среднего класса, трудовые отношения работающих по найму американцев защищены и урегулированы значительно лучше, чем в России. Нам еще лишь предстоит наверстывать упущенное в этих вопросах. Как же накопить на квартиру среднестатистическому россиянину?
В мире имеется еще одна работающая схема по обеспечению населения жильём. Это немецкая накопительная модель строительных сберегательных касс, при которой деньги заемщика первоначально инвестируются в строящееся жилье, а по прошествии нескольких лет, когда соберется 20-30% от стоимости желаемой недвижимости, на недостающую сумму гражданина прокредитуют под минимальный процент. В данном случае все гарантии по обеспечению сохранности средств вкладчиков от обесценивания в результате инфляции и других неприятных факторов принимает на себя государство. Будем надеяться, что отечественные законодатели сумеют взять лучшее из мирового опыта и адаптировать его к нашим условиям.

События недели is powered by

Каталог обзоров