События недели Новостная лента

Прогнозы и реалии отечественной ипотеки

Прошлой весной в прессе постоянно приводились авторитетные заявления экспертов всех уровней о том, что экономические проблемы развитых стран Россию не затронут. «Наша ипотека — в отличие от американской — достаточно надежна»,- заявляли банкиры и чиновники. И что мы наблюдаем сегодня? По самому пессимистичному прогнозу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в текущем году объём ипотечного рынка страны составит всего 25% от его прошлогодних показателей. При этом просрочка возрастет до 10-12% от суммы имеющегося у банков портфеля кредитов. Есть и оптимистичный сценарий, но и он предусматривает сокращение объёмов кредитования и увеличение числа неплательщиков.
Кто полгода-год назад мог ожидать значительного ослабления рубля? А теперь в весьма сложную ситуацию попали ипотечные заемщики, выбравшие валютное кредитование. Из-за укрепления курса доллара и девальвации рубля, с лета прошлого года их ежемесячный платеж увеличился фактически на 50%! И это очень большая категория ипотечных заемщиков: в момент прошлогоднего проседания «зеленого» относительно евро именно долларовые кредиты выглядели наиболее привлекательно. Гражданам, которые ранее радовались низким процентным ставкам по кредитам в экзотических японских йенах, сегодня в банк приходится каждый месяц относить на 80% больше рублей, чем они планировали изначально. Достаточно спокойно себя чувствуют лишь те заемщики, которые получают свой доход в соответствующей валюте — их ослабление рубля особенно не коснулось. А те из них, кто выплачивает рублевую ипотеку, даже получили сейчас определенное преимущество. Но много ли таких счастливчиков в стране?
Практически единственные, кто пока не жалуется на кризис — крупные коллекторские компании: работы у них прибавилось. «Мелкие» сборщики долгов тоже востребованы, но им зачастую не хватает возможностей, чтобы успешно работать с должниками, скрывающимися на необъятных российских просторах. С ростом количества неплательщиков и ухудшением ситуации с доходами населения в целом, банкам всё труднее взыскивать просроченную задолженность.
В результате цены на услуги профессиональных коллекторов стали расти, а от самых «плохих» кредитов банки стали избавляться почти за бесценок — вплоть до 1-2% от их первоначальной стоимости. И в самом деле — трудно что-либо взыскать даже с самого добросовестного заемщика, который «попал под сокращение» на работе. Правда, преимущественно такие дисконты касаются потребительских и автокредитов, но у жилищного кредитования также есть своя специфика: выселять должника часто бывает себе дороже — цены имеют тенденцию к снижению, как и покупательский спрос.
Наиболее эффективна работа коллекторов лишь с одной их самых специфичной — по мировым меркам — категорией должников. Это граждане, в принципе, имеющие возможность погашать займ, но почему-то решившие «перехитрить» кредиторов и «попридержать» деньги со ссылкой на пресловутый кризис. Расчет «хитрецы», видимо, делают на то, что теперь либо государство поможет всем расплатиться с банком, либо рублевый кредит значительно «похудеет» в результате падения национальной валюты. Или же сам банк не справится с трудностями и прекратит своё существование.
Нет сомнений, что за океаном ситуация гораздо хуже нашей. Например, по данным последнего статистического отчета, количество пустующих частных домов в США превысило 19 миллионов штук — рекордная цифра за всю послевоенную историю страны. Вследствие падения стоимости жилья ниже оставшегося размера задолженности американским семьям зачастую выгоднее отдать дом банку, чем продолжать выплачивать кредит. Специалисты подсчитали, что перед подобным выбором сегодня стоит каждый шестой домовладелец. За полтора года падения заокеанской ипотеки совокупная стоимость американской жилой недвижимости уменьшилась на 6 триллионов долларов — поистине грандиозная цифра. Можно продолжать успокаивать общественность — подобные объёмы «схлопывания пузырей» в России просто невозможны.
Тем не менее, нам вполне «хватит» уже и того, что есть сегодня или может произойти в ближайший год. Рынок жилищного кредитования фактически откатывается к условиям начала века, а по величине процентных ставок в рублях — стремится превзойти самые мрачные ожидания. Если в той же Америке проблемы свободного жилья нет — домов чуть ли не больше, чем жильцов — то в России еще просто не успели построить нужного количества квадратных метров даже в варианте скромных городских апартаментов. Поэтому российский «квартирный вопрос» стоит совсем иначе, чем за рубежом.
Единственно, что пока может сдержать реализацию наихудших прогнозов — активная помощь со стороны государства при одновременном возвращении доверия к национальной валюте. На быстрое выздоровление глобальной экономики надежды мало. А пока наши граждане, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, снова начинают выстраивать длинные «обменные» цепочки городских квартир.

События недели is powered by

Каталог обзоров