События недели Новостная лента

Обратная ипотека — легкий способ увеличения пенсий

Депутаты Госдумы предлагают внедрить в стране так называемую «обратную ипотеку» — кредит, выдаваемый под залог квартиры. После смерти заложенная квартира перейдет в собственность банка. Прибегнувшие в ипотеке наоборот отечественные пенсионеры смогут каждый месяц получать серьёзную прибавку к пенсии. Однако, их наследники останутся без квартиры. Такая схема уже давно успешно работает в США, где обратная ипотека поддерживается государством и, фактически, является частью пенсионной системы.
Деньги банк может выплатить однократно либо выдавать равными платежами каждый_месяц, в течение определенного срока – например, по $800 на протяжении 10 лет. Главное условие – залог (недвижимость) остается в собственности заемщика вплоть до его смерти. После этого банк реализует залоговую квартиру на рынке, возвращает себе сумму кредита (с процентами), а остатки отдает наследникам. Если так случится, что банку не удастся вернуть требуемую сумму (квартира за это время упала в цене), разницу компенсирует государство. Наследники в этом случае не получают ничего: сохранить жилье они смогут только при условии возврата банку всех причитающихся денег, включая проценты по кредиту, ежегодную страховку и прочие платежи.
Такая схема уже более 20 лет успешно действует в США, где обратная ипотека поддерживается государством и, по сути, является частью пенсионной системы. Пытались внедрить подобный продукт в Германии, но спрос оказался мал: немецкие пенсионеры и так имеют хорошую пенсию, а к жилью относятся серьёзнее «легкомысленных» американцев. В России, напомним, средняя пенсия составляет 3650 рублей, так что ежемесячная прибавка к пенсии в размере $1000 (для провинции — около $300-500, зато за квартиру в центре столицы может выйти и $2000, и $3000) — предложение более чем привлекательное.
Эта схема похожа на договор ренты, который действует в России уже 15 лет и считается самой криминальной и ненадежной сделкой, причем для обеих сторон. По договору ренты пожилой собственник квартиры отдает ее в собственность другому лицу, однако сохраняет право проживания в ней до смерти. Все это время «покупатель» выплачивает «продавцу» определенную сумму (ренту) или оказывает иные услуги. Кроме того, он полностью оплачивает содержание своей новой собственности, однако заселиться в квартиру может только после смерти рентополучателя.
Однако, в отличие от ренты, в данном случае «рентоплательщиком» выступает банк, а не частное лицо. Таким образом, с одной стороны, пенсионеры получают гарантии, что деньги будут выплачиваться в срок, и контрагент не будет пытаться «ускорить» момент получения квартиры незаконными способами (срок кредита строго определен), а с другой — банк может быть уверен, что получит квартиру (в случае с рентой пенсионер мог довольно легко расторгнуть договор, оставив рентоплательщика ни с чем).
Кроме того, по условиям обратной ипотеки квартира остается в собственности владельца до его кончины, и все обязанности по ее содержанию должен нести он. И это рождает еще одну проблему – проблему сохранности квартиры. Теоретически, следить за состоянием квартиры и делать при необходимости ремонт должен собственник, но практически, если пенсионер идет на такой шаг (закладывает квартиру банку), едва ли у него будут средства на содержание жилья. Впрочем, обратная ипотека позиционируется как продукт социальный, способ государственной поддержки малообеспеченных, так что все издержки банка, связанные с состоянием квартиры, должно компенсировать государство.
Разумеется, есть и множество вопросов, которые еще предстоит решить. Нынешний Гражданский кодекс РФ максимально защищает права наследников. В частности, наследники не могут быть выселены из квартиры, где они прописаны. Почти невозможно выписать несовершеннолетних детей, если у их родителей нет другого равнозначного жилья. По мнению автора проекта_закона, сенатора Александра Починка, государство должно гарантировать невозможность прописки в заложенной квартире несовершеннолетних детей или еще каких-либо изменений ее статуса, которые затруднят банку возврат залога. Однако не совсем ясно, как такие гарантии сочетаются с защитой жилищных прав детей, которую также должно гарантировать государство.
Многие специалисты сомневаются, что такой продукт привлечет российские банки. При данной схеме риски всё-таки существуют, да и отвлекать финансовые ресурсы на такой длительный срок не слишком выгодно. Поэтому, если обратная ипотека будет оформлена законодательно, то стоимость кредита будет достаточно высока. И все же, такая импровизированная пенсия может стать для многих пенсионеров единственным шансом на обеспеченную старость, особенно в городах с очень дорогим жильём.

События недели is powered by

Каталог обзоров