События недели Новостная лента

Кредит в квадрате

Разумное решение квартирного вопроса до сих пор представляется утопией тем, кто живет от зарплаты — пусть даже очень приличной – до зарплаты.В таких условиях угнаться за ценами на недвижимость кажется просто не возможным. Однако на самом деле выход есть — это ипотечный кредит под залог уже имеющейся квартиры.

Сколько бы не сравнивали Россию со странами Западной и Восточной Европы или Соединенными Штатами, не учитывать особенности менталитета, образа жизни, умения и возможностей зарабатывать деньги не возможно. И эти пресловутые «особенности» зачастую становятся причинами недостаточно быстрого развития той или иной финансовой услуги – проблема эта имеет место и на российском рынке ипотечных кредитов.

Разумеется, самым простым выходом из этой ситуации представляется удешевление кредитов не приобретение жилья. Плюс снижение первоначального взноса. И усилия в этом направлении, нельзя не признать, банками уже предпринимаются. Однако, учитывая цены на рынке недвижимости, даже 10% от стоимости самой скромной квартиры в качестве первоначального взноса – это минимум $6 тыс., что для многих является суммой почти недостижимой.

В то же время (и это, кстати, тоже отличительная особенность российского образа жизни), по данным генерального директора агентства недвижимости «Лаурел» Ирины Радченко, в России 60% граждан являются собственниками квартир. «Это очень большой процент, — говорит она. – Он сопоставим с количеством собственников жилья в Америке. В Европе эта цифра меньше».

Так почему бы эту собственность не использовать в качестве залога? Тем более, что недвижимость, говоря финансовым языком, — один из самых ликвидных активов. К тому же кредит под залог недвижимости расширяет возможности заемщика при выборе нового жилья.

Новое за старое

Те, у кого нет накоплений, позволяющих сделать первоначальный взнос в рамках ипотечного кредита, но есть квартира, могут получить желаемый кредит – и, собственно, новую квартиру – двумя способами.

Первый, самый простой вариант – продать имеющуюся недвижимость и внести из вырученных средств первоначальный взнос на покупку нового жилья. В частности, как рассказывает начальник управления продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов, ММБ в рамках стандартной программы ипотечного кредитования на вторичной рынке предлагает кредиты на улучшение жилищных условий. «В этом случае, — уточняет г-н Аксенов, — первый взнос за квартиру может быть оплачен за счет средств, полученных от продажи прежней квартиры заемщика. Для этого обе сделки должны состояться одновременно, и тогда же должна состояться процедура их государственной регистрации. Причем продаваемая квартира должна находиться исключительно в собственности заемщика».

Особенных трудностей при совершении такой сделки не возникает, особенно если воспользоваться помощью профессионалов. «Риэлтер поможет вам пройти все этапы этой сложной альтернативной сделки одновременно, — поясняет директор управления ипотеки компании «Миэль-Недвижимость» Юлия Вербицкая. – В этом случае в залоге у банка окажется только новая квартира, и кредит придется брат не на всю сумму сделки, а только на разницу между стоимостью старого и нового жилья».

А в Абсолют-банке в таких случаях клиентам, у которых нет средств для внесения первоначального взноса, фактически выдают два ипотечных кредита – долгосрочный, на срок до 20 лет под залог приобретаемого жилья, и краткосрочный, сроком до одного года, под залог имеющегося жилья (в размере до 70% от его стоимости, под 15% годовых). Затем заемщик приобретает квартиру, продает старое жилье и гасит краткосрочный кредит.

Как пояснил Олег Дмитриенко, директор департамента кредитования, заместитель председателя правления Абсолют-банка, такая схема особенно хороша для заемщиков, имеющих средства в объеме первоначального взноса, но планирующих, к примеру, потратить их на ремонт в новой квартире. «Купив новую квартиру, сделав в ней ремонт и переехав туда, — пояснил г-н Дмитриенко, — заемщик может заняться реализацией старой квартиры».

Программа Газпромбанка, направленная на улучшение жилищных условий на рынке вторичного жилья и не предлагающая первоначального взноса, предусматривает обычную, казалось бы, выдачу кредита на срок до 15 лет. Но ее особенность в том, что в течение первых девяти месяцев заемщик должен выплатить 40% от стоимости приобретаемой квартиры – предполагается, что как раз за счет продажи прежнего жилья.

Ирина Радченко из агентства «Лаурел» подчеркивает, что на такие кредиты можно рассчитывать лишь при условии, что находящаяся в собственности недвижимость будет адекватно оценена профессионалами и что будет выстроен прогноз по стоимости квартиры через год-полтора, то есть на момент продажи.

По словам Игоря Жигунова, начальника департамента продаж Городского ипотечного банка, главы представительства банка в Санкт-Петербурге, при проведении альтернативной сделки важно состыковать интересы всех сторон. «Ведь получается, — уточняет он, — что человек выписывается из одной квартиры и прописывается в другую в период, пока идет регистрация сделки. Как правило, подобные сделки характерны для вторичного рынка жилья. А на первичном рынке удобнее, когда квартира продается не в момент заключения договора ипотеки, а после того, как заемщик получит право собственности на новую квартиру. Затем, при согласии банка, он сможет продать свою «старую» квартиру, находящуюся в залоге, погашаю при этом кредит».

Кредит строгого назначения

Второй способ покупки жилья без внесения первоначального взноса предполагает не продажу прежней квартиры, а наложение на нее обременения. Проще говоря, она выступает залогом для банка.

Кредиты под залог имеющегося жилья весьма востребованы на первичном рынке. Как поясняет директор ипотечного отделения компании «Бест-Недвижимость» Карен Мелконян, «у программы кредитования новостроек есть существенные условия – банки предъявляют жесткие требования к субъектам инвестиционной деятельности. В случае кредитования под залог жилья процедура оформления значительно упрощается, так проверяется имеющееся имущество, что облегчает жизнь заемщиков, которые хотят купить именно новостройку».

По словам Елены Хуснулиной, руководителя отдела ипотеки агентства недвижимости «Домострой», у кредита под залог имеющейся недвижимости есть несколько особенностей: размер кредита не должен превышать 60-70% от стоимости квартиры по оценке независимого оценщика; ставка по такому кредиту на 1-2% выше, а срок кредитования меньше, чем при обычном ипотечном кредите; большинство банков выдают подобные кредиты только для целевого использования (чаще всего на приобретение объектов незавершенного строительства). «Исключение составляют, — уточняет г-жа Хуснулина, — Городской ипотечный банк, Банк Сосьете Женерал Восток и Сбербанк, которые не проверяют, на что будут использованы заемные средства; по требованию большинства банков заемщик должен быть собственником закладываемого жилья».

«Кредит под залог имеющегося жилья выдают гораздо меньшее количество банков, и сам объем этого рынка меньше. Прежде всего это связано с опасениями банков в нецелевом использовании средств, — комментирует Ирина Радченко из агентства «Лаурел». – Даже те банки, которые декларируют, что они кредитуют под залог квартиры, как правило, ориентируются на заемщиков, которые планируют приобрести другое жилье».

Программа кредитования под залог имеющегося жилья банка DeltaCredit носит строго целевой характер – приобретение недвижимости на этапе строительства. То есть клиент может заложить банку свою квартиру и получить некоторую сумму, чтобы приобрести квартиру на первичном рынке (или погасить остаток задолженности застройщику). Максимальный размер кредита под залог не превышает 80% от стоимости закладываемого жилья, процент по кредиту такой же, как по базовым ипотечным программам банка DeltaCredit.

У этой схемы кредитования есть еще один нюанс: банк перечислит деньги застройщику только после того, как клиент оформит договор на покупку новой квартиры и внесет первый транш. Таким образом, программа рассчитана на тех, у кого уже есть накопления на покупку квартиры, но их недостаточно, чтобы оплатить сделку в полном объеме.

По мнению Александра Колошенко, члена правления, начальника управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка, при соблюдении всех процедур и законодательных норм и чистоте сделки особых подводных камней в кредитовании под залог нет. «Просто клиенту нужно помнить, что продать старую квартиру, находящуюся под залогом, — поясняет он, — можно только после того, как будет выплачен кредит; тогда с этой квартиры будет снято обременение и ее можно будет реализовать».

С другой стороны, кредит под залог имеющейся квартиры позволяет заемщику расширить выбор. «В продаже на рынке присутствуют объекты недвижимости, которые востребованы покупателями, но банк не готов кредитовать их в том случае, если они выступают основным и единственным обеспечением, — отмечает Анатолий Печатников, старший вице-президент, директор ипотечного департамента ипотечного кредитования «Внешторгбанка Розничные услуги». – История, либо текущий юридический статус этих объектов могут быть таковы, что, оценив правовые риски, банк принимает решение о невозможности принятия такого объекта недвижимости в качестве единственного обеспечения. Но мы понимаем, что ипотечный кредит для потребителя – не конечная цель, а лишь средство приобретения объекта недвижимости, и готовы подстраиваться под заемщика».

«Внешторгбанк Розничные услуги» планирует запустить сразу две программы, позволяющие заемщикам получить деньги под залог квартиры, — нецелевую и целевую.

Как рассказал Анатолий Печатников, нецелевой кредит может быть использован на самые разные цели – образование, отдых, а также на рефинансирование других кредитов, полученных заемщиком по более высоким ставкам. «Этот кредитный продукт, — пояснил он, — будет ориентирован исключительно под клиентов, являющихся наемными работниками». При этом максимальный размер кредита составит порядка $300 тыс. (до 70% от стоимости собственности), а выдаваться он будет на срок до десяти лет. Процентные ставки будут несколько выше, чем в базовом ипотечном продукте, — около 12% в валюте.

Вторая программа, которую во «Внешторгбанке Розничные услуги» условно называют целевым кредитом, привязана к приобретению либо завершению строительства недвижимости. Так что, несмотря на аналогию с потребительским кредитом, это продукты в большей степени ориентированы на заемщиков, которые по каким-либо причинам не могут оформить ипотеку по базовым ипотечным продуктам банка.

«Когда идет разговор о схеме под залог уже имеющейся недвижимости, клиент, заложив банку свою недвижимость, может использовать деньги на любые потребительские нужды, — поясняет Игорь Жигунов из Городского ипотечного банка. – Но все чаще наших клиентов интересует вариант использования этих денег для оплаты договоров инвестиционного участия в строительстве квартир, ремонта жилых помещений. С одной стороны, это, по сути дела, аналог потребительского кредита, с другой – альтернатива кредиту, связанному с долевым строительством». Игорь Жигунов отметил, что программа кредитования под залог имеющегося имущества, предлагаемая Городским ипотечным банком, позволяет клиентам не ограничивать себя в выборе объекта строительства, а кроме того, этот кредит выдается по обычной инвестиционной ставке банка – 12% годовых.

В Национальной ипотечной компании при использовании квартиры в качестве залога также снижается процентная ставка. По словам специалистов компании, если клиент готов отдать в залог квартиру, которая находится в его собственности, то процентная ставка на этапе инвестирования «устанавливается как ставка выбранного кредитного продукта для вторичного рынка, увеличенная на 1%». Например, если заемщик имеет официально подтвержденный доход и выбирает продукт «Национальный», то при оформлении в залог имеющейся в собственности квартиры он получит кредит под 10% годовых на этапе строительства. Для сравнения укажем, что годовая ставка по ипотечным кредитам для приобретения квартиры в новостройке составляет в среднем 11-18% в валюте, тогда как на вторичном рынке – 9-15% годовых в валюте.

Вовсе не обязательно брать под залог на длительный срок. Так по программе «Улучшение жилищных условий» Банка жилищного финансирования срок кредитования составляет всего три года. Основным залогом по этой программе является имеющееся жилье, под которое выдается кредит (не более 90% от стоимости квартиры). Но дополнительно банк оформляет в залог и право требования на новую квартиру, приобретаемую на первичном рынке.

«Фактически стоимость имеющейся квартиры и является первоначальным взносом заемщика, — поясняет начальник отделения ипотечного кредитования Банка жилищного финансирования Михаил Ковалев. – По условиям программы, банк не ограничивает заемщика в способах реализации имеющейся квартиры; если же заемщик затрудняется реализовать квартиру в сроки, отведенные по договору, то инвестиционная компания – партнер банка (группа компаний «ПИК». – ПФ), выкупает ее с дисконтом в 20%, то есть за 80% оценочной стоимости».

В Банке Сосьете Женераль Восток кредит под залог недвижимости можно получить на срок от одного года до десяти лет, причем через шесть месяцев заемщик должен внести не менее $2,5 тыс. Если клиент планирует улучшить жилищные условия без продажи имеющейся недвижимости, то в залоге у банка оказывается старое жилье. Если заемщик хочет приобрести новую квартиру, реализовав старую, то под обременением оказывается новое жилье.

Таким образом, какова бы ни была ипотечная программа, у банка всегда в залоге будет квартира – имеющаяся или приобретаемая, а в ряде случаев – обе квартиры. По мнению Ирины Радченко из агентства «Лаурел», два залога – лишняя перестраховка. «И накладно, — напоминает она, — по обеим квартирам надо оформлять залог и платить проценты. И главный вопрос – как потом реализовать обе квартиры».

В заключение укажем, что обычно банки работают в партнерстве с риэлтерскими компаниями. Так что в банке, где вы берете кредит, вам скорее всего посоветуют, с каким риэлтером предпочтительнее работать.

Но можно пойти и другим путем, обратившись сразу в агентство недвижимости. Там вам подскажут, какой банк сможет прокредитовать приглянувшуюся вам покупку. При этом первичная консультация, как правило, проводится бесплатно. Более того, можно использовать риэлтерское агентство исключительно для получения кредита, а сделкой заниматься самостоятельно.

Кто сможет получить кредит под залог

Было бы ошибочно полагать, что наличие залога при получении кредита смягчает требования, предъявляемые банком к заемщику. Это не так: по-прежнему главным критерием платежеспособности клиента является его доход, подтвержденный тем или иным способом. Как утверждает Ирина Радченко, генеральный директор агентства недвижимости «Лаурел», «порядка 50% клиентов, обращающихся за ипотечным кредитом, отсеиваются, причина отказа – недостаточный ежемесячный доход».Ирина Радченко пояснила, что для покупки по ипотеке хотя бы однокомнатной квартиры необходим совокупный семейный доход от $800 – эта цифра продиктована сегодняшними ценами на рынке недвижимости. По словам директора управления ипотеки компании «Миэль-Недвижимость» Юлии Вербицкой, низкий уровень заработной платы в России и неспособность клиентов подтвердить свою платежеспособность является серьезным барьером для получения ипотечных кредитов. Поэтому некоторые банки готовы учитывать не только доход заемщиков, но и их ближайших родственников, которые в этом случае выступают поручителями по кредиту. По такой схеме работают, в частности, в НИКОМ-банке, Промэнергобанке, в Банке Сосьете Женераль Восток. Кроме того, банки согласятся взять в залог далеко не каждую квартиру. Помимо общих правил – юридическая чистота закладываемого объекта, ликвидность и т.д. – банк может предъявлять собственные требования к залогу. Например, согласно требованиям банка DeltaCredit, на момент подачи кредитной заявки в банк, а также на момент возникновения залога вквартире не должно проживать или быть зарегистрированы несовершеннолетние члены семьи, лишенные родительского попечения, недееспособные или ограничено дееспособные. А общее количество зарегистрированных в квартире лиц не должно превышать четырех человек. Как пояснил директор ипотечного отделения «Бест-Недвижимость» Карен Мелконян, «если есть сомнения в юридической истории квартиры и ее нельзя приобрести – то, естественно, ее нельзя взять в качестве залога.

События недели is powered by

Каталог обзоров