События недели Новостная лента

Российская ипотека еще может преподнести сюрприз

До последнего времени правительство и финансисты уверяли (и уверяют) общественность, что российской ипотеке не грозит повторение американского сценария, когда в результате повышения процентных ставок большое количество subprime-заемщиков не смогло выплачивать ежемесячный взнос. Как известно, это повлекло за собой негативные последствия для рынка недвижимости в США, привело к краху многих банков и раскручиванию маховика финансового кризиса по всему миру.
Уверенность в защищенности России от массовых дефолтов по ипотечным кредитам базировалась на утверждении, что подобных высокорискованных кредитов в стране практически не выдавалось: заемщики проходили строгую процедуру проверки платежеспособности. Статистика также, на первый взгляд, действовала успокаивающе: в целом по стране уровень просроченных ипотечных кредитов находится на приемлемом уровне (в районе 1%). Высказывания отечественных и зарубежных экспертов о высоком качестве ипотечных портфелей российских банков — на фоне бедственной ситуации у американских и европейских коллег — завершали идиллическую картинку.
Однако так ли все прекрасно на самом деле? Что считать кредитами категории subprime, то есть высокорискованными и малообеспеченными? Всем известно, что ипотека в России была и остается весьма дорогим удовольствием, особенно, если учитывать уровень доходов российских заемщиков. Дороговизна ипотеки уже стала одной из популярных тем для анекдотов и юмористических телепередач. Количество заемщиков, которые отдают ежемесячно в банк половину (и даже больше) от всех доходов семьи, по различным оценкам аналитиков, сегодня достигает 15-25%. Намечающаяся — в последний месяц — волна сокращений в банковском, страховом, строительном и других секторах, на которых сказывается финансовый кризис, должна заметно увеличить этот процент.
В предшествующие годы ряд банков выдавали кредиты без официального подтверждения доходов. Доля «серого» рынка в отечественной экономике, как известно, всегда была высока и остается таковой по сей день. С одной стороны — неофициальные доходы помогут части заемщиков продолжать погашать банковские займы даже в условиях увольнения с основного места работы. С другой — неизвестно, насколько силен этот «ресурс», поэтому серьёзно рассчитывать на него — нельзя.
Добавим к этому большую вероятность повышения ставок по выданным кредитам. На прошлой неделе Центробанк — в очередной раз — поднял свою ключевую процентную ставку до 12%. Те из банков, которые еще работают на ипотечном рынке, предлагают заемщикам кредиты по ставке, достигающей 16-20% годовых. Понятно, что в таких условиях мало кто из кредиторов согласится (для поддержания лояльности клиентов) нести убытки от ранее выданных — по ставкам 10-13% — займов. Особенно в условиях, когда может начаться обвальное снижение цен на рынке недвижимости и соответствующее уменьшение залогового обеспечения по кредитам.
Кстати, даже простая стабилизация стоимости квадратных метров на существующем уровне (что как раз и наблюдается сейчас) негативно сказывается на заемщиках-спекулянтах, скупавших недвижимость на заемные средства с расчетом на скорую перепродажу. В условиях скачкообразного удорожания жилья, которое было особенно заметно в столице и других крупных городах, такая тактика приносила хорошие деньги. Но теперь немалые проценты инвесторам придется выплачивать из своих средств. Многие на это не рассчитывали.
Дополнительно нужно сказать и про декларируемую долю просроченной задолженности в российской ипотеке. Во-первых, в отдельных регионах процент просроченной задолженности давно превысил критическую отметку в 5%, то есть — кризис высокорискованной ипотеки там фактически уже наступил. Во-вторых, есть вероятность того, что реальная «просрочка» несколько больше заявленной в документах. Махинации с отчетностью всегда могут иметь место в любой компании — если это выгодно её владельцам.
Все это наводит на мысль, что в риск массовых невозвратов ипотечных кредитов в стране нельзя игнорировать. Сколько в действительности заемщиков в ближайшее время перестанут обслуживать свой долг из-за финансовых проблем — точно сказать сегодня нельзя.

События недели is powered by

Каталог обзоров