События недели Новостная лента

Комната в коммуналке в ипотеку — поезд уже ушел

Цены на жильё в последние годы выросли просто неприлично, и этот рост — хоть и меньшими темпами — продолжается и сейчас. В результате отдельная квартира остается несбыточной мечтой для слишком многих россиян. Первым шагом к собственной жилплощади теоретически может стать покупка комнаты. Спрос на комнаты достаточно высок — их покупают, если не хватает доходов на целую квартиру, если нужно хоть как-то зарегистрироваться в Москве, при всевозможных разъездах и разделах имущества. Некоторые покупают комнаты с надеждой при сносе дома получить вместо неё полноценную «однушку». При покупке квартиры можно рассчитывать на банковский кредит. А как обстоит в этом плане дело с комнатами?

Когда корреспондент сетевого издания о недвижимости Metrinfo.Ru пытался выяснить у банков и кредитных брокеров, на каких условиях можно приобрести комнату в коммунальной квартире, многие встречали вопрос с явным удивлением. Даже категорически утверждали, что ни один банк не будет выдавать ипотечный кредит на получение «неполноценной» площади – комнаты или доли.
Таким образом, клиенту предлагается взять обычный потребительский кредит под большой процент (до 26% в год) и на небольшой срок, причем нужно найти банк, который выдает потребительские кредиты на сумму более 1 млн. руб. На такую сумму можно приобрести лишь комнату в Московской области, в «убитой» или «паленой» квартире. Да и то, если очень повезет.
Есть, конечно, еще вариант – взять потребительский кредит под залог имеющегося жилья. Такой кредит называют еще нецелевым
ипотечным, он похож на своего собрата — ипотечный целевой, только данные в долг деньги можно тратить по своему усмотрению. По нецелевому кредиту можно получить приличную сумму, но проценты будут выше «классических» ипотечных (хотя и ниже потребительских). Правда, сроки «расплаты» покороче, чем при целевой ипотеке. Но тут загвоздка: чтобы купить комнату, надо заложить квартиру. Круг замыкается.
Между прочим, некоторые наши собеседники, советовавшие нам брать потребительские кредиты, искренне удивлялись: «А что, разве в Москве еще остались коммуналки? Их же давно расселили!».
Как бы не так! Коммуналки в Москве были, есть и будут. Причем именно в современной столице они имеют свои особенности. Как отметил начальник Учебного центра агентства недвижимости «Триумфальная арка» юрист Роман Вихлянцев, современные московские коммуналки на риэлтерском жаргоне делятся на «старые» и «новые». «Старые» — это коммуналки советских времен, которые по какой-либо причине не расселили до сих пор. «Новые» коммуналки – это квартиры, которые изначально принадлежали нескольким собственникам, а потом один из хозяев продал часть своей недвижимости – комнату или комнаты.
Увы, самые привлекательные «старые» коммуналки расселили еще лет десять назад, в конце девяностых. Такие квартиры располагались в хороших районах, многие из них – в историческом центре, в домах дореволюционной или «сталинской» постройки.

Десять-пятнадцать лет тому назад такое жилье в Москве считалось одним из лучших предложений, квартирой бизнес-класса. При расселении «старой» коммунальной квартиры владелец каждой комнаты получал по панельной «однушке» или «двушке» в иных районах, да еще и оставались деньги на риэлтерские комиссии.
Если «старая» коммуналка уцелела до нынешнего дня, значит не все с ней ладно. Либо квартира, в которой расположена комната, не слишком ликвидна «благодаря» неудобной планировке, первому или последнему этажу, виду из окон на шоссе или небольшой кирпичный заводик; либо существуют юридические причины, осложняющие расселение. Например, один из соседей признан безвестно отсутствующим, состоит на учете в психо-неврологическом диспансере и т. п. Упрямые бабушки, которые ну ни в какую не желают менять жилье даже на лучшее, тоже встречаются. Причем соседство с такой старушкой – еще не самый худший вариант.
«Новые» коммуналки создаются обычно в результате конфликтов между собственниками. Чаще всего хозяин продает свою долю «на сторону», желая насолить другому родственнику или бывшему супругу. В тех случаях, когда квартиру по-хорошему делят наследники, ее обычно продают целиком. Таким образом, риск получить в придачу к комнате проблемных соседей присутствует всегда.
Что же касается цен на коммунальные метры, то они, напомним, подчиняются хитрым законам рынка. Хоть в целом комната стоит дешевле, чем отдельная квартира, но каждый метр в ней может оказаться дороже. Такова судьба «дешевых» и небольших по площади объектов. Так, в июне 2008 года АН «Триумфальная арка» продавало комнату площадью 15 кв. м. вполне могла быть продана за $80 000 — $90 000. То есть за «квадрат» заплатили около $6000. Заметим, что квартира располагалась пусть в хорошем доме, но не в центре. А комната в коммунальной квартире в Центральном округе вообще может стоить не меньше, чем однушка в ином районе, и бывает, дороже, чем двухкомнатная квартира в Подмосковье.
И все же целевые кредиты на покупку комнаты в коммунальной квартире существуют. Пусть эта услуга востребована крайне мало, таких клиентов у брокеров и риэлтеров не более 5%, – она есть, а раз есть спрос, возникло и предложение.
В данный момент ипотечный кредит на покупку комнаты в коммуналке предоставляют «Сведбанк» и «Росбанк», сообщает руководитель ипотечного направления агентства недвижимости «Держава» Виктория Наймушина. Причем в «Сведбанке» в кредит можно купить только последнюю комнату в двух-, трех- или многокомнатной квартире. Все остальные комнаты должны уже принадлежать заемщику или его семье. Банк готов выдать кредит от $25 000, но в залог требует не приобретаемую комнату, а всю квартиру.

«Росбанк» готов выдать кредит на покупку комнаты, и это будет ипотечный ломбардный кредит. То есть в залог банк потребует уже имеющееся жилье – ликвидную квартиру или загородный дом. Почти аналогичный ломбардный кредит есть и у «Сведбанка».
То есть вновь повторяется история: чтобы купить комнату, надо уже владеть недвижимостью, которая пойдет в залог. Учитывая, что подобные условия никак не назовешь выгодными, можно сказать, что ипотечных программ, рассчитанных на покупку комнаты, не только не становится больше – их число сокращается.
Пока готовился этот материал, два банка — Номос-Банк и Москоммерцбанк – отказались от таких программ в связи с их невостребованностью, а также потому, что банку они не слишком выгодны. Ведь заемщику приходилось проходить в банке все стандартные процедуры, а сумма кредита оказывалась не слишком большой. Овчинка не стоила выделки, то бишь таких хлопот.

Резюмируя все вышесказанное, можно с уверенностью констатировать, что «вторая жизнь» столичным коммуналкам определенно не грозит. В этом вопрсе банки руководствуются лозунгом времен заката социализма: «Каждой семье — отдельную квартиру».

События недели is powered by

Каталог обзоров