События недели Новостная лента

Офисы в кредит пока не пользуются популярностью

Все инвесторы обычно рассматривают квартиры, дома и офисы как привлекательный инструмент для долгосрочных инвестиций. В этом плане большие перспективы традиционно признавались за коммерческой недвижимостью, которая способна приносить неплохую прибыль не только в результате роста цен но и за счет использования площадей по прямому назначению — за счет аренды. В связи с этим участники рынка надеялись, что российская коммерческая ипотека станет популярным инвестиционным инструментом. Однако эти ожидания пока не слишком оправдываются. Как признаются сами банкиры, спрос на подобные кредиты очень низкий. Эксперты связывают это с отсутствием законодательной базы, регулирующей взаимоотношения банка и заемщика при сделках с коммерческой недвижимостью.
В целом коньюктура рынка для инвестиций в офисы сейчас выглядит даже привлекательнее, чем вложения в жильё: за прошлый год цены на коммерческую недвижимости выросли больше, чем на квартиры. Банки на ситуацию отреагировали запуском нового продукта — так называемой коммерческой ипотеки — долгосрочного кредита на покупку коммерческой недвижимости. Условия практически одинаковы: ставка по кредиту порядка 12-16%, первоначальный взнос не менее 30% от стоимости объекта недвижимости. Сроки кредитования — от пяти до десяти лет. Сами банкиры объясняют интерес к новому кредитному продукту не только привлекательностью для инвесторов, но и необходимостью расширения линейки продуктов для малого и среднего бизнеса.

Правда, пока особой популярностью «коммерческая ипотека» у клиентов не пользуется. Как рассказала начальник управления кредитования бизнеса «Банка 24. ру» Елена Маслич, типового продукта по кредитованию организации на покупку недвижимости нет, все сделки проходят в индивидуальном порядке и носят единичный характер. С ней соглашается и руководитель службы продаж компании «Олипс» (застройщик коммерческой недвижимости) Петр Латий: «За все время мы совершили всего пару сделок с использованием этого инструмента. С теоретической точки зрения, застройщика ничего не отталкивает от коммерческой ипотеки: участие банка гарантирует юридическую чистоту и надежность сделки. Минусы существуют для покупателя, так как кредит удорожает стоимость приобретаемой недвижимости», — указывает господин Латий.
Причиной непопулярности коммерческой ипотеки в банках называют и несовершенство законодательства. Так, согласно вступившему в силу федеральному закону «Об ипотеке» залогом по кредиту может выступать строящееся здание, но это распространяется только на жилье. Про офисные или торговые площади в законе ничего не сказано. Таким образом, банк может оформить кредит только тогда, когда клиент уже вступит в права на объект недвижимости, то есть уже после совершения сделки. Это многим клиентам не выгодно, потому что средства нужны как раз в период покупки недвижимости, а не тогда, когда сделка уже закрыта и недвижимость оплачена. Кроме того, как указывает Игорь Яковлев, сегодняшний рынок коммерческой недвижимости является «рынком продавца», который зачастую навязывает свои условия, в том числе занижает официальную стоимость в договоре купли-продажи, чтобы снизить налоговые отчисления. «Условием проведения любой ипотечной сделки является полная прозрачность, легальность и контроль за целевым использованием средств, которых сейчас просто нет», — отмечает эксперт.
Многие специалисты прогнозируют, что в ближайшее время спрос на ипотечные кредиты со стороны организаций снизится еще больше. На рынке наблюдается тенденция к увеличению спроса не на покупку, а на аренду торговых и офисных площадей. По финансовым затратам аренда все еще выглядит предпочтительнее. Кроме того, сейчас сами застройщики предпочитают не продавать, а сдавать в аренду торговые и офисные площади. К дополнение всего, в этом году наметилось некоторое снижение темпов роста цен на офисную недвижимость, и во многих регионах рост цен уже сопоставим со ставками по кредиту. Это уменьшает привлекательность покупки офисов в кредит для инвесторов, совершающих такие вложения с целью перепродажи недвижимости в будущем.

События недели is powered by

Каталог обзоров