События недели Новостная лента

Главное об ипотеке

Многие граждане не хотят и слышать об ипотечном кредитовании, несмотря на то, что определенно нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Население напугано слухами о несчастной доле заёмщиков, попавших в настоящую кабалу к банкирам. Многие просто не готовы смирится с тем, что итоговые выплаты по кредиту намного превысят саму стоимость квартиры или дома. К этому прибавляется извечная российская неуверенность в завтрашнем дне. Несмотря на эти негативные факторы, количество граждан, решившихся купить квартиру на условиях ипотечного кредитования постоянно увеличивается. Что они реально получают, чем ипотечная недвижимость отличается от купленной за свои средства с точки зрения прав собственности?
Прежде всего, при покупке по ипотеке заемщик сразу получает свидетельство о праве собственности на недвижимость. Единственная разница – в документе указано, что квартира находится в залоге в силу закона, то есть жилье нельзя продать, не погасив кредит или не получив разрешения банка. Но заемщик и его родственники, в том числе и несовершеннолетние дети, получают право прописаться в этой квартире. По условиям кредитного договора заемщик должен письменно уведомить об этом банк, дополнительного разрешения ему не требуется.
В собственной квартире можно сделать любой ремонт, не ухудшающий потребительских качеств помещения. Некоторые банки включают в кредитный договор пункт о регулярной проверке физического состояния залога и использования его по назначению. Иными словами, банк может не разрешить использовать как квартиру склад или сдавать ее другому лицу. Другие кредитные организации ограничиваются просьбой о ежегодном предоставлении справок об отсутствии задолженностей по налогам, сборам и коммунальным платежам.

Обычно банк требует от заемщиков регулярно (как правило, раз в год) предоставлять сведения о своем финансовом положении и доходах за год. В реальности этот пункт является формальностью. Если зарплата заемщика или созаемщика или их совокупный доход незначительно уменьшился, но они исправно платят, банк не станет требовать досрочного возвращения средств. Справку об отсутствии задолженностей и зарплате сотрудники банка теоретически могут попросить в любой момент, а на практике это происходит в очень редких случаях.
Также необходимо в течении 5 дней письменно извещать банк об изменении места жительства, замены документов, удостоверяющих личность, об изменении состава семьи, в том числе об усыновлении детей, смене работодателя, возбуждении в отношении себя уголовного дела или искового производства. В период действия кредитного договора заемщик не имеет права выступать в качестве гаранта или поручителя по другим кредитам.
Естественно, заемщик обязан каждый месяц вносить платежи, предусмотренные кредитным договором. Многие опасаются, что не смогут просчитать свои расходы, и им не будет хватать «на жизнь» после выплаты сумм по кредиту и процентов. Специалисты рекомендуют перед тем, как брать кредит, постараться месяц-другой попробовать пожить на сумму (или даже чуть меньше), которая должна оставаться в кошельке после оплаты по кредиту. Это отличный способ оценить свои возможности.
В любом случае, серьёзный банк выдает кредит, выплаты по которому не превышают 40 процентов от дохода заемщика или совокупного семейного дохода созаемщиков. Иными словами, вряд ли вам дадут кредит, который вы не потянете. Дополнительной «страховкой» является кредит на двоих членов семьи. Если один потеряет работу, зарплата другого позволит какое-то время «оставаться на плаву». Жизнь в кредит заставляет человека быть более дисциплинированным. При ипотеке необходимо более тщательно контролировать свои расходы. Заемщик не может себе позволить потерять работу. А меняя работу, должник будет более тщательно выбирать нового работодателя, соглашаясь только на гарантированную, то есть «белую» зарплату.
В России пока приходится платить достаточно высокие проценты за пользование ипотечным кредитом – в среднем 12 процентов годовых. В большинстве стран ставка по ипотечному кредитованию ниже. Во Франции, Великобритании и США ипотека обходится в 5 — 6 процентов. В то же время и уровень инфляции у нас выше, а нынешний рост цен на недвижимость и вовсе перекрывает банковский процент.
Однако в будущем ставка может снизиться. У человека, который уже взял кредит под более высокий процент, есть две возможности снизить ставку. Первая – человек получает кредит в другом банке под более низкий процент и гасит первый кредит — этот вариант называется перекредитованием. На банк-перекредитовщик регистрируется договор ипотеки и оформляется новая закладная. На практике эта процедура не отработана, так как существующее законодательство не позволяет банкам безрисково рефинансировать ипотечные кредиты. Проблема в том, что возникает период, когда кредит необеспечен. К тому же заемщику придется оплатить переоформление.
Другой вариант – договорится со своим банком о приравнивании процентной ставки к той, на условиях которой предоставляется кредит в настоящее время. По прошествии первого года, когда кредитная организация получает максимальную выгоду, банк может пойти на снижение ставки. Однако рассчитывать на такой вариант могут только убежденные оптимисты.
Есть еще один способ избежать выплаты излишних процентов и экономических рисков – гасить кредит досрочно. Некоторые банки берут штраф за досрочное погашение кредита до истечения определенного времени со дня получения кредита. И все же если у человека нет средств на досрочное погашение, значит, у него тем более нет денег на покупку квартиры без привлечения кредитных средств. Поэтому остается либо отказываться от приобретения собственной квартиры, либо смириться с необходимостью платить банку проценты. Обижаться в данной ситуации не на кого.
Банк обычно предлагает заключить договор страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также рисков утраты или повреждения квартиры, утраты права собственности на недвижимость. Выгодоприобретателем во всех этих случаях будет являться банк. Впрочем, в последнее время, законодатели настаивают на исключении этого пункта из кредитных договоров. Банки реагируют на это увеличением процентной ставки по кредиту. Заёщику нужно понимать, что ипотечный кредит берется на достаточно длительный срок и если с заемщиком что-то случится, то его семья вынуждена будет гасить остаток кредита самостоятельно. А без помощи страховки это может оказаться весьма проблематичным. Поэтому лучше согласится с банком и застраховаться от непредвиденных обстоятельств.

События недели is powered by

Каталог обзоров