События недели Новостная лента

Удобный обмен

Типичная схема улучшения жилищных условий при помощи ипотеки выглядит так: продаём свою квартиру, берем кредит на недостающую сумму для покупки жилья большей площади, покупаем новую квартиру. Однако в случае так называемых «цепочек», альтернативных сделок и ряда иных случаев удобнее было бы заключить кредитный договор с банком, пока старая квартира еще не продана. Несомненно, схема, когда сначала берешь в банке кредит, покупаешь новую квартиру, переезжаешь в нее, а потом уже продаешь прежнюю жилплощадь, выглядит гораздо привлекательнее для многих. Что предлагают в связи с этим банки и какова процедура осуществления таких сделок — рассказывают специалисты.
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов:

Предоставление кредита под залог имеющейся недвижимости для получения средств на развитие бизнеса или приобретение другой недвижимости банк всегда рассматривает для себя как более высокие риски. И уж тем более рассмотрение комбинации, в которой при залоге квартиры возникает обременение и на приобретаемую квартиру – пока процедура не стандартная. Хотя ничего сверхсложного в этом продукте нет, и, возможно, такой продукт можно было бы вывести на рынок. Сложность в том, что такой продукт невозможно перепродать АИЖК, это краткосрочное кредитование.
Кроме того, существует проблема взаимосвязи: в том случае, если человек недвижимость купил, а свою старую продавать не стал и погасить кредит не может, необходимо обращать взыскание на приобретенную им недвижимость, а это непросто в рамках нашего законодательства.
Кристина Рзаева, директор по продажам:

Сегодня есть такие программы, но их нельзя назвать распространенными, они представлены лишь у трех-пяти банков. Чаще всего они носят название – ипотечный кредит на улучшение жилищных условий. В условиях рынка, когда цены стремительно растут, эти программы очень востребованы. Сделка проходит по стандартной схеме. По срокам не дольше обычной. Сделка не альтернативная (так как квартира не продается, а остается у заемщика в собственности), что значительно сокращает подготовку такой сделки банком.

Данные программы позволяют купить новое жилье без оплаты первоначального взноса и в течение 6 месяцев продать имеющуюся квартиру/комнату. Так как имеющаяся собственность не передается в залог банку, а будет продаваться в качестве свободной, то это позволит продать ее по цене выше. Банк этот процесс никак не контролирует, в кредитном договоре прописывается сумма, которую должен внести заемщик, а если квартира продается дороже, то эти деньги остаются у заемщика, он распоряжается ими по своему усмотрению.
За счет средств, вырученных от продажи имеющейся недвижимости, заемщик частично или полностью гасит кредит на новую квартиру и еще компенсирует проценты по кредиту. До погашения части основного долга за счет средств, полученных от продажи имеющейся квартиры/комнаты, заемщик погашает только проценты по кредиту. Процентные ставки по таким кредитам не отличаются от среднерыночных и зависят от срока кредитования, размера первоначального взноса и способа подтверждения доходов. Единственный момент, который нужно отметить – ставки будут в среднем на один процент выше до момента продажи квартиры и внесения денег в счет погашения кредита. Сегодня – это 14% годовых в рублях до продажи недвижимости и 13% после. В долларах – 13% до продажи, 12% – после. У некоторых банков ставка по ипотечному кредиту снижается после погашения части кредита (например 20%). И для этого не обязательно продавать квартиру, деньги могут быть из любого источника.
Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж»:

Действительно, некоторые банки на сегодняшний день предлагают воспользоваться программой по улучшению жилищных условий, но их немного. Смысл программы состоит в том, что оценивается квартира, находящаяся в собственности у человека, и соответственно выдается определенный процент от рыночной стоимости имеющегося жилья, от 80 до 94% (в зависимости от банка). Сумма кредита рассчитывается, исходя из заработной платы заемщика, и к этому прибавляется 80-94% от стоимости имеющегося жилья. В назначенный период выплачивается только процент за использование большого кредита. Кроме того, разница, возникающая до погашения и после погашения кредита, составляет всего 1-1,5%, что не сильно влияет на общую сумму.
Виталий Лебедь-Юрченко, эксперт агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:

Преимущества такой схемы налицо. Основной плюс это то, что человек улучшит свои жилищные условия и переедет в новую квартиру уже сегодня, а не через десять лет, после того как накопит необходимую сумму. Помимо этого фактора, можно выделить четыре основных достоинства ипотечного обмена. Во-первых, не нужно с помощью каких-то особых усилий удерживать сделку от распада. Ведь при стандартной альтернативе вам нужно найти продавца квартиры и еще покупателя на свою, а затем провести сделку одновременно. На сегодняшнем турбулентном рынке Москвы сделать это, мягко говоря, сложно. Во-вторых, цена новой квартиры фиксируется при покупке, и покупатель защищен от роста стоимости жилья. В-третьих, у него появляется возможность переехать в новую квартиру, сделать там ремонт и выписаться из старой. В-четвертых, он может продать предыдущую квартиру по истечении полугода. При этом в течение срока, отведенного на продажу имеющейся недвижимости, кредит не гасится аннуитетными платежами, вместо этого на него начисляются проценты, которые, как и большая часть основного долга, выплачиваются при продаже имеющейся квартиры.
Однако у такой схемы есть и свои минусы. В частности, при поиске квартиры необходимо учитывать требования банков, предъявляемые к квартире. При этом не каждый продавец готов продать квартиру ипотечному покупателю – по разным причинам, среди которых сбор дополнительных документов, показ полной стоимости продаваемого объекта, если речь идет о квартире, находящейся в собственности менее 3 лет. Кроме того, при продаже данного объекта продавец обязан заплатить налог с суммы, превышающей 1 млн. рублей. Учитывая сегодняшние цены, сумма налога получается весьма существенной. Хотя в последнее время банки идут на то, чтобы в договоре купли-продажи фигурировала сумма до 1 млн. рублей. Однако в любом случае сокращается количество вариантов, которые можно было бы рассматривать в качестве альтернативных.
Павел Комолов, заместитель начальника управления продаж Городского ипотечного банка:

На самом деле, такая схема существует относительно давно: подобные кредитные продукты предлагались на рынке с 2005-го года. Вкратце ее можно описать следующим образом. На первоначальном этапе банком оценивается стоимость уже имеющейся квартиры (квартиры № 1) и с ее учетом, рассчитывается сумма кредита, доступная для покупки квартиры № 2. То есть к сумме кредита, на которую может претендовать заемщик, исходя из своего дохода, добавляется и стоимость квартиры № 1 с некоторым дисконтом. В зависимости от требований конкретного банка, квартира № 1 может как браться в залог, так и оставаться необремененной. По истечении определенного периода времени (обычно полгода) часть кредита гасится за счет продажи квартиры № 1. За это время действительно можно успеть сделать ремонт в новой квартире, освободить старую, и выгодно ее продать – за счет того, что она свободна, и, скорее всего, выросла в цене.
Однако при всем удобстве «двойного» кредитования, есть у него и серьёзный недостаток — высокая стоимость для заемщика. Очевидно, что все расходы, связанные с получением кредита (страховка, оценка и т.д.), нужно умножать на два. К тому же, в течение периода, который отводится на продажу старой квартиры, заемщик вынужден платить проценты за пользование кредитом. Получается, что возможные выгоды от использования такой схемы (полученные от роста стоимости пока не проданной квартиры) практически полностью компенсируются расходами. Причем, если на рынке не происходит заметного подъёма уровня цен, то такая схема может быть откровенно убыточной.

События недели is powered by

Каталог обзоров